北京大学人居环境中心

人居环境生态化是进入新的时代一个需要反复研究的主题。时代在前进，形势在发展。人的认识和行为也要与时俱进。在当代的经济发展中，人居环境生态化已经是一个明显的发展趋势，在房地产业内也已经基本形成了共识。但是总地来说，人们的认识还不够深刻，行动还不够有力；以及对如何把方向的优势化作市场优势等许多问题，都还需要进行深入的研究。今天就这个机会，准备从以下几个方面对这个问题再提出一些看法，和大家共同探讨。

一、生态时代指出人居环境生态化的发展方向

当前人居环境建设必须要走生态化的发展道路。这是人类社会的发展进入新的生态时代的必然要求。它指出了我国和亚洲房地产业的共同发展方向。

1、人类社会的发展进入新的生态时代

纵观人类社会的发展，从人与自然的关系来看，至今已经历了三个发展阶段。第一是农业社会阶段。人类的祖先，最早过着茹毛饮血和穴居野人的生活。由于社会生产力的发展，人们开始懂得了动物饲养和植物种植，并开始使用一些简单的农业生产工具。农业生产力的发展推动了农业革命，建立了农业社会。并且创造了长期的农业文明。这是人类社会发展史上第一次大的飞跃。在农业社会中，生产力的水平很低，人口也不多。人对自然界的伤害不大，自然界也没有对人类做出惩罚。第二是工业社会阶段。人类社会的发展进入18世纪80年代，以英国科学家詹姆斯?瓦特发明蒸汽机为标志，社会生产力的大发展推动了工业革命，建立了工业社会，并且创造了光辉灿烂的工业文明。这是人类社会发展史上第二次大的飞跃。在工业社会中，科学技术不断进步，促进社会财富不断增长。但是由于没有生态与经济协调发展的意识作指导，日益强大的发展经济的力量损害了自然界的生态平衡，就造成了经济社会的不可持续发展。第三是生态社会阶段。也就是当前人类社会所进入的阶段。这时一种新的、具有更高水平的社会生产力，即“绿色技术”，已经形成和发展起来。它的基本特征是既有很高的生产能力，又能够协调人与自然之间的关系。也正是由于这种新的生产力的推动，当前也正在进行着一场新的革命，即生态革命。从而推动人类社会从工业社会走进新的生态社会，并且正在孕育形成新的更高的生态文明。这是人类社会发展史上第三次大的飞跃。新的生态社会建立的根本目的是解决工业社会中严重存在的经济与生态的矛盾，从人与自然的根本关系上实现两者的和谐。

2、全球可持续发展指导思想的形成

新的生态时代实现人与自然关系的和谐，需要建立新的指导思想，就是可持续发展的指导思想。它的产生来自于经济社会发展实践，并且经历了一个逐步形成的过程。人类社会的发展进入20世纪60年代末，人口、粮食、资源、能源和环境等生态环境问题都已经明显地显现。人们纷纷寻找解决问题的出路，由此就开始了近30多年来的世界环境与发展运动。首先，出现了以“罗马俱乐部”为代表的“悲观派”观点和以美国的赫尔曼?卡恩和朱利安?西蒙等人为代表的“乐观派”观点，关于人类社会发展前途的一场大讨论。前者认为当代世界经济的发展，任现在的趋势继续下去，地球上的增长在100年中就要达到极限,因此主张实现“零增长”。后者则针锋相对地认为全世界正面临着“无限繁荣的机会”。之后两种观点又有所接近。这是世界环境与发展运动的舆论准备阶段。在此基础上，联合国于1972年在瑞典首都斯德哥尔摩召开了“人类环境会议”，把保护生态环境的意识落实到保护生态环境的实际行动。这是世界环境与发展运动的实际行动阶段。之后在长达20年的保护环境行动中，各国政府和人民都做了大量保护环境的工作。但是世界生态环境的破坏并没有停止，人类生存的环境还在继续恶化。为此联合国于１９９２年又在巴西的里约热内卢召开了联合国“环境与发展大会”。大会的一个重要前进是提出，环境保护与人类经济社会的发展密切联系不可分割，脱离了经济的发展来保护环境也是保护不住的。因此明确提出把环境与发展（也就是把生态与经济）密切结合起来，从而把大会也定名为“环境与发展”会议，并且提出以“可持续发展”作为世界共同的正确指导思想。这就开始了世界环境与发展运动的环境与发展行动统一阶段。以上世界人民30多年来，从认识到行动，从“保护环境”到“环境与发展结合”的“环境与发展运动”实践过程，就是生态时代“可持续发展指导思想”的孕育和形成过程（同时也是为这一指导思想提供理论基础的生态经济学新学科的产生和建立过程）。生态时代要求实现经济社会的可持续发展，就为亚洲和我国人居环境建设指出了明确的发展方向。

3、世界“经济生态化”发展趋势的出现

生态时代实现可持续发展的要求具体表现在经济社会发展实践中。人们看到，当代经济的发展已经出现了一个明显的“经济生态化”发展趋势，它的表现存在于经济发展和人们生活的各个方面。例如在城市建设上，愈来愈强调尊重自然。在产业发展上，愈来愈强调“绿色产业”和“绿色产品”。如汽车制造业努力发展“绿色汽车”，建筑业发展“无公害建筑”和“生态建筑”,包括“生态住宅”、“生态庭院”、“生态公厕”；建材业发展“生态建材”，农业中发展“生态农业”、“生态林业”、“生态畜牧业”和“生态渔业”；商业中开发“绿色市场”、创建“绿色名牌”和采用“绿色包装”。甚至日本的商人已经把田野、山谷和草地的新鲜空气制成“空气罐头”；美国的商人也周游世界，用立体声录下了千百条小溪、小瀑布和小河的“潺潺流水声”，高价买给久居闹市的人们享受。再如邮电业也在发展“绿色邮政”，出版印刷业也在发展对环境无污染或少污染的“绿色出版系统”等等。

“经济生态化”的发展趋势不但明显地表现在经济和生产的发展上，同时也明显地表现在人们生活的衣食住行上。例如在吃的方面，人们强调“绿色食品”；，在穿的方面，追求“生态时装”；在住的方面，要求“生态住宅”；在行的方面，控制小轿车，呼吁多骑自行车等等。此外“经济生态化”的趋势还渗透到了人们生活的各个方面。包括追求使用绿色居室、绿色装修、绿色采暖、绿色照明、绿色家电、绿色办公室、绿色粉笔、绿色圆珠笔，参加生态旅游、住生态宾馆，以及出生植树、死亡骨灰撒入大海等等。

纵观以上，在当前生态时代条件下，可持续发展指导思想的形成、生态经济学新学科的建立和“经济生态化”发展趋势的出现，三者的同步产生不是偶然的。可持续发展指出亚洲和我国人居环境建设的方向，“经济生态化”引导了它的发展潮流，生态经济学理论指导着它的实践。共同推动人居环境向着生态化的方向健康发展。

二、房地产市场向本质方向的回归

房地产业是我国的重要产业和国民经济的重要支撑。当前它的发展方兴未艾，正面临着繁荣发展的大好形势。目前它的市场竞争日趋激烈，开发商在尖锐的市场竞争中进行市场炒作也使出了各种招数，包括炒作概念、美人、赠送、打折、联谊等等。这是市场经济发展的必然，目前这方面也还存在着赚大钱的空间。但是也向人们提出了一系列问题：例如当代房地产业发展的本质方向是什么？什么是其产品的本质特征？当代房地产业的优势在哪里？以及如何把它的本质优势化为商品和市场优势，使自己在日益激烈的市场竞争中立于不败之地？等等。对于这些问题，我个人的看法是：当前我国房地产业的发展方向是“人居环境生态化”，产品特征是发展“绿色住宅”（或“生态住宅”）。在党的科学发展观指引下，它将是政府今后政策倾斜的一个重要指向和人民群众关注的焦点，因而也将是房地产业的一个重要定位和长远、更大、真正的市场优势所在。下面分别从我国政府的政策指向、世界人居环境建设的发展趋势、以及我国房地产市场本身的运行等三个方面，做一些分析。

1、我国经济改革正向人与自然协调的方面深化

我国自1978年党的十一届三中全会后，在******理论指导下，实行经济改革。20多年来，促进国民经济迅速发展，已经取得了世界瞩目的巨大成就。20多年来，我国经济改革的核心是针对长期以来，特别是十年动乱期间，在经济发展中忽视以至否定了客观经济规律的作用，从而不能取得应有经济效益的问题进行的。其基本内容是改革不适合社会生产力发展要求的生产关系和上层建筑，促进解放社会生产力，从而推动了我国经济的迅速发展。这是我国在******改革理论指导下取得的巨大成就。

当前人类社会的发展已经进入生态时代，我国经济社会的发展也进入一个新的时期，其具体特征就是实现经济与生态协调发展和可持续发展。新的生态时代对我国经济的发展提出了新的要求，同时也赋予我国经济改革新的任务：这就是一方面，要遵循客观经济规律的要求，从人与人的关系上，继续改革一切不适合社会生产力要求的生产关系和上层建筑，进一步解放被束缚的社会生产力，促进经济的迅速发展。另一方面，也要遵循客观生态平衡自然规律的要求，从人与自然的关系上，改革一切不适合自然生产力要求的生产关系和上层建筑，解放被长期束缚的自然生产力，促进经济的可持续发展。这是我国在新的历史时期，运用******改革理论的新拓展。从人与自然的关系上继续深化改革，是21世纪我国经济发展的必然要求。目前虽然还没有正式提上日程，但是在经济发展实践中早已自发地悄悄进行着。预计在不久的将来，它必将成为国家政策倾斜的一个重要指向，从而给绿色房地产开发带来巨大的利益。

2、世界绿色人居环境建设正在兴起

放眼世界房地产业的发展，人们看到，绿色人居环境建设正在到处兴起，并且已经成为一个发展潮流。虽然目前它的发展还在初期，并不完备。但是从以下举出的一些侧面和事例，已经大体可以勾勒出它的明显走向，从而给人以启示。例如：

（1）荷兰积极建设与自然协调的人居环境。首先荷兰人爱花。大街小巷处处有花摊，家家有花园，户户有盆景。其次他们爱整洁。家家户户窗明几净，门庭街道经常用水冲刷，不留下尘土。此外，他们也爱阳光。只要不下雨，总可以看到三五成群的老人坐在街心公园和马路边的长椅上晒太阳聊天。荷兰自上世纪90年代以来，由政府大力提倡，积极实行建设“环保屋”计划。其主要特点是：屋顶铺草皮。四壁利用太阳能发电和提供热水。排水管用陶瓷替代塑胶，引雨水冲洗厕所。室内设置湿度、扬尘、化学品、放射性毒素等测量计，建筑材料使用循环再造物料，避免混凝土及乙烯烃等化学材料。在荷兰，建造这种“环保屋”，成本比建造普通房子高10％，但可以节约1/4能源，并且能减少居住者过敏及支气管等病痛，对人体健康很有好处。因此仍然受到众多家庭和企业的欢迎。

（2）日本人努力亲近大自然。日本的经济发达，人口稠密，工业化污染严重。因此在许多人的生活中已经形成了一种摆脱工业污染，远离城市喧哗和努力接近大自然的“生活生态化”倾向。上个世纪末，日本全国的登山俱乐部大量涌现，钓鱼者的队伍已经占日本总人口的三分之一。日本的新生代更是积极向往大自然，他们夏天开车出去兜风，到野外宿营，去海边游泳、冲浪。冬天积极参加滑雪，每年第一场大雪之后，日本各地的滑雪场就挤满了年轻人。此外日本的城市家庭也时兴到郊区租田种菜，已经使东京等城市郊区的出租农地供不应求。

（3）摩纳哥、尼日利亚重视人居环境绿化。例如摩纳哥的首都摩纳哥城，特别是它的蒙特卡洛区。所有的建筑物，不仅在窗台和阳台，就连房顶上也种了大片的树木，维护人居环境的空气新鲜和温度适宜。只是对这些树木都进行精心修整，使它们不会长得太高，以抵御地中海海风的袭击。又如在非洲尼日利亚出现的绿色生态墙。该国的原首都拉各斯，是一个由于用植物做围墙比较普遍而著称的城市。无论是城市高耸的楼房，还是居民住宅、别墅，都在建筑物前面栽满各种美丽的花卉作物等等，用铁丝制作的壁墙为依托，上面爬满了各种藤蔓植物。这种具有环保作用和观赏魅力的绿色围墙被人们称作“生态墙”，逐渐风靡于世界，到处被人们效仿。

（4）英国、德国建立生态办公楼。例如位于英国约克郡沃特恩德的一座生态办公楼，建筑面积5000平方英尺。其特点是：1、楼内有“自我通风”结构，能够大大降低二氧化碳的数量；同时由于减少使用了空调设备，也减少了氯氟碳的排放，从而有利于保护臭氧层。2、房顶屋顶和墙壁使用绝热材料。3、使用的硬木来自欧洲和美洲的温带森林，而不是热带雨林。4、房屋建在新开辟的或原建筑使用的地基上，节约土地。5、不使用有害人体健康的物质，包括石棉和含铅油漆。6、热水只在需要时才供应，免去了储水塔。7、照明使用轻巧的荧光灯泡，它是高能效和不闪烁的光源。8、辟有专门的吸烟室。又如德国1994年在柏林建设的“第一座生态办公大楼”。正面安装了一个面积为64平方米的太阳能电池板来代替玻璃，其造价不比玻璃贵。其屋顶的太阳能电池负责供应热水。大楼的屋顶设储水器，收集和储存雨水。先用它浇灌屋顶的草地，渗透下去的水又回到储存器，然后流到大楼的各个厕所冲洗马桶。楼顶的草地和储水器，能够局部改善大楼周围的气候，并减少楼内温度的波动。

（5）世界小姐竞选也回到健康美丽的大自然。例如1997年的世界小姐竞选活动，就一改往年的惯例，选择在非洲的一个鲜为人知的小岛上举行。这里的特点是远离城市的喧嚣，没有霓虹灯闪烁的繁华。人们看到的是青山、白云、流水和绿色丛林。它所显示的是崇尚环保、休闲、健康的主题，代表了人们追求人居环境生态化的发展倾向。

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